Manchmal wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt. Wie sich beide Steuerarten unterscheiden, zeigt bereits der Zeitpunkt, an dem sie bezahlt werden müssen.
Am Anfang steht die Grunderwerbsteuer
Sie wird ein einziges Mal beim Abschluss des Kaufvertrages für ein Grundstück fällig. Die darauf bestehende Bebauung, z. B. ein Einfamilien- oder ein Mehrfamilienhaus, ebenso der anteilige Grundstückswert beim Kauf einer Eigentumswohnung wird dabei zusätzlich berücksichtigt. Die Besteuerungsgrundlage ist also immer der gesamte Kaufpreis. Nach der Unterzeichnung und Beglaubigung des Kaufvertrages bei einem Notar folgt der Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer, die innerhalb eines Monats beglichen werden muss. Sie wird prozentual vom gesamten Kaufpreis der Liegenschaft berechnet. Die Höhe des Prozentsatzes ist von den Bundesländern festgesetzt worden und sorgt bei jeder Erhöhung immer wieder für angeregte politische Diskussionen. So ist beschlossen, den derzeit in Berlin geltenden Grunderwerbsteuersatz von 5 Prozent ab dem 1. Januar 2014 auf 6 Prozent zu erhöhen. Diese einmalige Steuer ist zu den notwendigen Erwerbskosten zu zählen. Bei einer eventuellen Baufinanzierung sollte der nicht unerhebliche Betrag vorab mit einkalkuliert werden.
Grunderwerbsteuer sparen
Tipp 1:
Sind die Vorbereitungen zum Kauf Ihrer Traumimmobilie bereits so weit gediehen, dass Sie ganz sicher einen Kaufvertrag unterzeichnen wollen, sollten Sie das noch in diesem Jahr beim Notar vollziehen, bevor die Grunderwerbsteuer im Jahr 2014 steigt, z. B. in Berlin von 5 auf 6 Prozent.
Tipp 2:
Wenn der Kaufvertrag zwischen Verwandten ersten Grades, also zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Eheleuten geschlossen wird oder es sich gar um eine Schenkung in dem vorstehend genannten Personenkreis handelt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Tipp 3:
Im Kaufvertrag gesondert vereinbaren: Bewegliche Sachen, wie z. B. wieder entfernbare Schränke, die Einbauküche, eine Sauna, eine an der Außenwand angeschraubte Markise oder ein Gartenhaus nicht in den Kaufpreis der Immobilie einrechnen bzw. herausrechnen. Für den Eigentumsübergang solcher Sachen, die nicht untrennbar mit dem Haus verbunden sind, schließen Sie einen eigenen Vertrag. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an (Finanzgericht Köln, AZ: 5 K 3894/01). Allerdings sollten der Wert dieser Gegenstände nicht mehr als höchstens 14 Prozent des Gesamtkaufpreises betragen, damit das Finanzamt nicht unangenehme Vermutungen anstellt.
Tipp 4:
Falls Sie die erworbene Immobilie für Ihre Unternehmung oder als Freiberufler gewerblich nutzen wollen, setzen Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe an. Diese Steuer gilt als Anschaffungskosten, die die steuerliche Abschreibung, also die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) erhöhen. Bei einer teilgewerblichen Nutzung müssen Sie natürlich den privaten Anteil herausnehmen.
Tipp 5:
Sie möchten die erworbene Wohnung oder das Gebäude vermieten? Dann zählt die Grunderwerbsteuer zu den Werbungskosten bei Ihren „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ und mindert das zu versteuernde Einkommen.
Tipp 6:
Für den Kauf des Grundstückes und den eventuellen Hausbau darauf könnten zwei zeitlich und inhaltlich getrennte Verträge geschlossen werden. Somit würde nur Grunderwerbsteuer für den Kauf des Grundstückes erhoben. Aber Achtung: Verkäufer des Grundstückes und eine Baufirma für das zukünftige Haus dürfen in keinem Fall auf irgendeine Art und Weise miteinander verbunden sein. Als Laie wird man eine Verflechtung nicht immer herausfinden. Dann wird als Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer doch der Gesamtkaufpreis angenommen, da vom Finanzamt als „einheitliches Vertragswerk“ betrachtet.
Tipp 7:
Bei einem Grundstückswert von bis zu 2.500 Euro gilt ein Freibetrag, bis zu dem keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Im nächsten Teil berichten wir über die „Grundsteuer“ und die Möglichkeiten diese einzusparen.
