Der Druck auf günstigen Wohnraum in den begehrten Innenstadtbezirken nimmt zu. Immobilieneigentümer, die ihre Liegenschaft vermieten, können hier gute Renditen erzielen. Der Kauf von sanierungsbedürftigen Miethäusern lohnt sich, um nach der Modernisierung einen guten Schnitt bei der Neuvermietung oder gar Umwandlung in Eigentumswohnungen zu erzielen. Die zur Miete wohnende Stadtbevölkerung wird auch in Folge dessen langsam ausgetauscht. Wer nicht mehr den höheren Mietzins bezahlen kann oder will, der hat die Möglichkeit, in kleinere Gemeinden des Ballungsraumes zu ziehen. Vielleicht ist das der Ruck, sich nun selbst den Traum vom Einfamilienhaus auf dem Land relativ günstig zu verwirklichen? Und das Niveau der Mieten in den Kleinstädten und Dörfern rund um die Großstädte ist auch noch niedriger.
Kein Sankt-Florians-Prinzip für Mietspiegel
Natürlich können Vermieter in den stadtnahen ländlichen Wohnorten, ebenso Mieterhöhungen verlangen. Immer erfolgreich praktikabel ist der Bezug auf einen Mietspiegel zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Allerdings muss sich der Vermieter am aktuellen Mietspiegel der eigenen Gemeinde orientieren (Urteil des Amtsgerichtes Ludwigsburg, Aktenzeichen 3 C 1475/13), auch wenn dieser bereits älter als zwei Jahre ist. Er bleibt gültig, bis ein neuer erstellt wurde. Nicht zulässig ist es in diesem Fall, einen Mietspiegel der Nachbargemeinde zu verwenden.
Unter sonst gleichen Bedingungen
Eine weitere Variante, Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Bezug auf einen Mietspiegel einer anderen Gemeinde zu erwirken, wurde vom Bundesgerichtshof abgeschmettert (Urteil: BGH VIII ZR 413/12). In dem vorliegenden Fall wollte ein Vermieter eine Mieterhöhung für eine Wohnung, die etwa 5 km vor der Stadtgrenze lag, mit Bezug auf den Mietspiegel der Großstadt Nürnberg verlangen. Vom BGH wurde das Mieterhöhungsverlangen aber als unwirksam beurteilt. Weiter hieß es, falls es vor Ort keinen Mietspiegel gebe, könne man sich auf den einer Nachbargemeinde berufen. Aber nur unter der Voraussetzung, dass die beiden Orte vergleichbar seien. Der Vorort Nürnbergs mit 4.450 Einwohnern hielt den Vergleich mit der 500.000 Einwohner zählenden Großstadt nicht stand.
Alternativen
Diese Entscheidung begrüßte der Direktor des Deutschen Mieterbund (DMB), Lukas Siebenkotten. Man könne nicht „Äpfeln mit Birnen“ vergleichen. Allerdings gab er den Vermietern auch Tipps, falls kein Mietspiegel für die kleine Gemeinde vorhanden sei: Mindestens drei Vergleichswohnungen benennen oder ein Sachverständigengutachten einholen.
