Ein Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Der dem Recht entsprechende Kündigungsschutz untersagt ungerechtfertigte und willkürliche Kündigungen. Auch Kündigungen mit dem Ziel einer Mieterhöhung oder um eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durchzuführen, sind nicht statthaft. Durch den Vermieter kündbare Mietverträge müssen unbefristet abgeschlossen worden sein und sich immer auf im Gesetz aufgeführte Kündigungsgründe berufen.
Schwerwiegende Vertragsverletzung
Nach § 573 Abs. 2 BGB ist ein möglicher Grund, dass der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft verletzt hat. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Mieter wiederholt in Mietrückstand geraten ist. Auch Beleidigungen gegenüber Vermietern, die wiederholte Störung des Hausfriedens und Verstöße gegen die Hausordnung gehören dazu. Wer die Wohnung vertragswidrig nutzt, etwa durch unberechtigte Untervermietung oder eine nicht vereinbarte Nutzung, z. B. als Büro oder Werkstatt, muss in schwerwiegenden Fällen sogar mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung rechnen.
Sofern der Grund auf Vertragsverletzungen des Mieters beruht, ist in der Regel vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Die Kündigungsgründe müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben. Welche Art Sie wählen – ordentliche oder außerordentliche Kündigung – hängt vom Einzelfall ab. Je nachdem, worin die „Schwierigkeiten“ zwischen Ihnen und der Mietpartei bestehen.
Eigenbedarf
Ein weiterer möglicher Anlass für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB ist, wenn der Inhaber die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Grundsätzlich darf der Vermieter aber keine juristische Person sein, denn dadurch scheitert eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ohnehin daran, dass sie die Räumlichkeiten niemals selbst bewohnen kann.
Die häufige Frage, wer eigentlich Familienangehöriger im Sinne des Gesetzes ist, beschäftigt den Bundesgerichtshof (BGH) ständig. Und der BGH ging bisher immer davon aus, dass Verwandte, die nicht zum engsten Kreis der Familienangehörigen gehören, eine besondere persönliche und soziale Bindung zu dem Vermieter nachweisen müssen. Weiterhin besteht die Anforderung an eine Eigenbedarfskündigung, dass einleuchtende und nachprüfbare Erwägungen nachvollziehbar dargelegt werden. Wirksam sind nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe. Nur ausnahmsweise können nach Ausspruch der Kündigung neu entstandene Gründe berücksichtigt werden.
Im nächsten Teil geht es um die Verwertungskündigung
