Beweggründe zu einer Verwertungskündigung
Sie wird in § 573 Abs. 2 BGB in Satz 3 als möglicher Kündigungsgrund genannt. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung wird immer dann als gegeben angenommen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Als wirtschaftliche Verwertung kann man den Verkauf, die Sanierung und den Abriss eines Gebäudes betrachten. Allerdings ist der Abriss eines Miethauses, ohne einen nachfolgenden Neubau zu erstellen, keine Verwertung im Sinne des Gesetzes.
Nicht zulässig ist die Kündigung, um die Wohnung danach teurer zu vermieten. Ebenso schließt die Umwandlung einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung die anschließende Verwertungskündigung aus.
Verkauf
In der Verwertungskündigung muss der Vermieter sehr genau den erwarteten Kaufpreisunterschied zwischen leerer und vermieteter Immobilie und das daraus resultierende Verwertungshindernis darstellen. Der Hinweis auf allgemeine Erfahrungen zu leerstehenden Häusern und Wohnungen, die im Vergleich zu vermieteten immer teurer zu verkaufen sind, reicht niemals als akzeptable Begründung aus. Der Vermieter muss außerdem immer begründen, weshalb er zwingend darauf angewiesen ist, die Liegenschaft zu verkaufen und für welchen Zweck er den Erlös benötigt, z. B. um Mittel für die Sanierung neuer Wohnungen zu erhalten oder auch, um einen bestimmten privaten Kredit abzulösen.
Der wirtschaftliche Nachteil entsteht für den Vermieter, wenn er dringend verkaufen möchte, aber alle Kaufinteressenten, welche die Wohnung selbst nutzen möchten, nur kaufen wenn sie tatsächlich leer ist. Das gilt aber auch, wenn schwerwiegende finanzielle Einbußen zu erwarten sind. Jedoch: Einen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite hat niemand und der wirtschaftliche Nachteil muss ein ganz besonderer sein.
Sanierung
Will der Vermieter kündigen, weil er die Wohnung von Grund auf modernisieren möchte, muss er nachweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich nützlich ist. Außerdem ist zu begründen, dass eine bestimmte Wohnung bzw. das Miethaus zu diesem Zweck leer sein muss. In der Regel ist es für den Vermieter zumutbar, für die Mieter eine Umsetzwohnung zu organisieren. Dadurch entstehende Verzögerungen oder Kostensteigerungen der Baumaßnahme muss der Vermieter hinnehmen und rechtfertigen keine Kündigung.
Der zu erwartende wirtschaftliche Nachteil durch den Fortbestand des Mietverhältnisses muss genau belegt werden. Dazu dient eine detaillierte Gegenüberstellung und vergleichende Berechnung für die gekündigte Wohnung vor und nach der geplanten Sanierung. Grundsätzlich aber gilt, dass allein ein zu erwartendes großes Ausmaß an Reparaturen in aller Regel kein Kündigungsgrund ist. Daneben können Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten nicht als Grund für eine Verwertungskündigung verwendet werden, wenn der marode Zustand des Gebäudes durch Unterlassung von Instandhaltungen und eigenes Verschulden des Vermieters herbeigeführt wurden.
Abriss
Bisher galten hier ähnlich strenge Kriterien wie bei Verkauf und Sanierung. Der Bundesgerichtshof hat zuletzt die Voraussetzungen einer derartigen Verwertungskündigung aber erneut dargestellt. (BGH, Urteil vom 09. Februar 2011 – VIII ZR 155/10). Durch das Urteil stellt sich die Frage, ob Verwertungskündigungen in Zukunft leichter als bisher durchzusetzen sein werden.
In dem verhandelten Fall hatte die Vermieterin mehrere Miethäuser aus den 1930er Jahren in recht einfacher Bauweise auf einer Liegenschaft erstanden. Danach wollte sie diese Siedlung abreißen, um moderne Neubauten zu errichten. Bei der Verwertungskündigung bezog sich die Eigentümerin hauptsächlich auf bautechnische und städtebauliche Mängel.
Der BGH bestätigte diese Kündigung. Sie scheitere nicht daran, dass keine ausreichenden Berechnungen zur wirtschaftlichen Rentabilität einer etwaigen Sanierung […] angestellt und mitgeteilt wurden. Es genüge vielmehr, dass die Klägerin im Einzelnen dargelegt habe, dass sie wegen der nach heutigen Maßstäben unzulässig niedrigen Raumhöhen, der mangelhaften Belichtung, fehlenden Wärmedämmung sowie der gravierenden Schäden an der Bausubstanz den Abriss und seine Ersetzung durch moderne Neubauten für erforderlich halte.
Auch sei die Kündigung begründet, weil die Eigentümerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
