Als Inhaber einer Eigentumswohnung begründen Sie auch einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Wenn nun eines Tages ein Teil des Grundstückes durch die Eigentümergemeinschaft verkauft werden soll, betrifft das jedes einzelne Mitglied. Sollten Sie mit einem von der Mehrheit beschlossenen Verkauf nicht einverstanden sein, können Sie auch nicht dazu gezwungen werden, Ihren Anteil zu veräußern.
Alte Grenzmauer als Stein des Anstoßes
Gegenstand des innergemeinschaftlichen Streites war eine Mauer zur Abgrenzung des Nachbargrundstückes, die vor 20 Jahren versehentlich zum Teil auf dem Grundstück der Gemeinschaft errichtet wurde. Als sich dieser Umstand nun offenbarte, wurde im Sinne eines gut nachbarschaftlichen Verhältnisses zunächst von der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, den Boden unter der Mauer an den Nachbarn zu verkaufen. Es handelte sich um nur ca. 7 m² eines ca. 5.500 m² großen Grundstückes. Die Verwalterin als Vertreterin der Gemeinschaft und der Nachbar begründeten dann einen notariellen Grundstückskaufvertrag über diese Teilfläche. Alle Wohnungseigentümer stimmten zu. Außer einem, der befürchtete, den bislang freien Blick aus seinen Wohnungsfenstern in Zukunft durch eine nun eventuell erleichterte Bebauung durch den Nachbar verlieren zu können. Die Folge des Einspruchs war, dass der Eintrag der beschlossenen Umschreibung in das Grundbuch von Amts wegen abgelehnt wurde.
Die Mehrheit hat nicht immer Recht
Infolgedessen verklagte nun die Wohnungseigentümergemeinschaft das eigene Mitglied auf Genehmigung des Verkaufs. Vor dem Amtsgericht wurde der Klage stattgegeben. Das Landgericht hob das Urteil wieder auf und wies die Klage ab. Letztendlich hatte dann die Revision der Klägerin vor dem Bundesgerichtshof (BGH) keinen Erfolg (Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12). Der BGH stellte fest, dass die Mehrheit der Miteigentümer von der Beklagten die geforderte Zustimmung nicht verlangen konnte.
Auch vollendete Tatsachen schaffen half nicht
In der Begründung führte der BGH an, dass die früheren Mehrheitsbeschlüsse zum Verkauf und zur Klageerhebung nichtig sind und erklärte die Eigentümergemeinschaft als nicht kompetent, darüber zu entscheiden. Die hier angestrebte Veräußerung betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern die Eigentumsverhältnisse und damit die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Im Innenverhältnis können diese nicht im Wege einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung verändert werden.
Kein Eingriff in die sachenrechtlichen Grundlagen
Nur bei besonders außergewöhnlichen Umständen gibt es für Miteigentümer eine Verpflichtung zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen. Die Hürde der ungewöhnlichen Umstände liegt aber sehr hoch. Eine Ablehnung der Zustimmung muss da schon als grob unbillig erscheinen. Das ist nicht der Fall, nur weil eine Handlungsalternative sinnvoller als eine andere erscheint, wie in diesem Fall.
