Verschiedene Lösungsansätze

Teilung der Immobilie

Man nennt das „Realteilung“, was sich eventuell bei Häusern oder manchmal auch bei Grundstücken machen lässt. Das Haus wird in zwei gleiche Teile aufgeteilt bzw. so umgebaut dass zwei unabhängige Teile entstehen, die jeweils ein neues Grundbuch erhalten. Denkbar ist auch eine ideelle Teilung, wobei es in diesem Fall lediglich ein gemeinsames Grundbuch gibt. Soll später einmal einzeln verkauft werden, kann die ideelle Teilung Probleme auslösen. Die Realteilung ist immer die bessere Variante, die in der Praxis jedoch eher selten angewendet wird, denn dazu müssen sich die beiden Partner doch noch recht gut verstehen, denn sie werden zukünftig, vermutlich über viele Jahre, Tür an Tür leben.

Immobilie verkaufen

Das ist oft mit tiefen Emotionen verbunden, jedoch manchmal der einzig gangbare Weg, der durch die Vernunft vorgegeben wird. Die Immobilie wird einvernehmlich verkauft, der Kaufpreis wird anteilsgemäß geteilt, wobei zuvor die Schulden, die auf der Immobilie lasten, bezahlt werden müssen. Meist verlangt die Bank zudem eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, dafür dass der Kredit vor Vertragsablauf zurückbezahlt wird.

Der Verkauf der gemeinsamen Immobilie muss nicht erst nach der erfolgten Scheidung oder nach Einreichung des Scheidungsantrags angegangen werden, jeder andere Zeitpunkt ist möglich, wenn die beiden Partner sich einig sind. Auch das Trennungsjahr muss nicht abgewartet werden. Beide sollten sich jedoch sicher sein, dass sie sich definitiv scheiden lassen wollen. Je mehr Zeit für den Verkauf vorhanden ist, desto besser kann der Kaufpreis ausfallen. Zeitdruck ist nie ein guter Ratgeber.

Wenn keine Einigkeit besteht, ist auf jeden Fall das Trennungsjahr abzuwarten. Ist dieses abgelaufen, kann einer der Ehegatten den Verkauf verlangen. Wird ihm dieser verweigert, kann er den anderen auf Zustimmung zum Verkauf verklagen.

Ausgleich an den Partner bezahlen

Es kann passieren, dass einer der Partner im Haus wohnen bleiben möchte, er würde die Immobilie also übernehmen wollen. Dann muss er den anderen Gatten auszahlen und zwar in der Höhe, die diesem zusteht, das kann z. B. die Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie sein. Wichtig ist, dass die Bank miteinbezogen wird, denn die kann den gehenden Partner u. U. aus der Darlehenshaftung entlassen. Muss es aber nicht.

Versteigerung

Auch Teilungsversteigerung genannt. Das ist für die Eigentümer fast immer die ungünstigste Variante, denn es kommt meist weniger als bei einem freien Verkauf dabei heraus. Wird gehandhabt, wenn es zwischen Partnern keine Einigung gibt. Grundsätzlich werden zudem vom Versteigerungserlös die Gerichts- und Gutachterkosten in Abzug gebracht.

Jeder der beiden Ehegatten hat das Recht beim Amtsgericht einen diesbezüglichen Antrag zu stellen, unabhängig davon wie hoch sein Anteil an der Immobilie ist. Das Haus oder die Wohnung wird öffentlich vom Gericht versteigert. Gegen diesen Antrag können innerhalb von sechs Wochen Einwendungen erhoben werden, die unterschiedlicher Natur sein können, aber wesentlich sein müssen. Das ist oft der Fall, wenn sich durch die Versteigerung Nachteile für Kinder ergeben würden. Wenn das Gericht der Meinung ist, die Einreden sind zulässig, kann das Verfahren für sechs Monate ausgesetzt werden.

Anschließend wird vom Gericht ein Aufteilungsplan erstellt, der dem Willen der Ehegatten folgt, sofern man sich einig ist. Ist keine Einigung möglich, muss der Erlös bei Gericht hinterlegt werden und die ehemaligen Eheleute müssen die Verteilung gerichtlich bestimmen lassen.

Die Immobilie wird auf die Kinder übertragen

Das ist eine der einfachsten und elegantesten Lösungen, wenn die Ehegatten an der Immobilie emotional hängen und diese in der Familie behalten wollen. Bei minderjährigen Kindern muss das Vormundschaftsgericht seine Zustimmung erteilen. Für das Kind oder die Kinder fallen ab Übertragung Kosten an, wie z. B. Grundsteuer oder Versicherungen und Co. Natürlich sind alle Eigentümerpflichten zu beachten. Es sollte also gut überlegt sein, ob das alles dem Nachwuchs zugemutet werden kann und ob das Kind diese Leistungen überhaupt erbringen kann.

Wenn nur ein Elternteil seinen Anteil dem Kind schenken will, ist das möglich. Es gelten sinngemäß die Bestimmungen wie zuvor beschrieben, es muss jedoch der andere Elternteil ebenfalls zustimmen.

Ist die Zugewinngemeinschaft noch nicht beendet

Will einer der beiden Partner seinen Anteil an der Immobilie verkaufen oder verschenken, so muss der andere zustimmen, wenn der verkaufende/verschenkende Ehegatte damit über sein wesentliches Vermögen verfügen würde. Vorstehendes kommt nicht zum Tragen, wenn der Verkaufende/Verschenkende sich einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht sichert, was im Grundbuch eingetragen werden muss. Durch die gesicherte weitere Nutzung wird nämlich nicht über das wesentliche Vermögen verfügt, so dass die Zustimmung des anderen entfällt.

Der Ehevertrag

Ist ein solcher Vertrag vorhanden, so ist dieser bindend. Beide Partner haben sich daran zu halten. Eine Vereinbarung, was bei einer Scheidung mit dem vorhandenen Vermögen geschehen soll, kann auch nach der Eheschließung erfolgen.